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旅游地產將何去何從
2019年07月16日 分類:也說旅游 閱讀 (2514)
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房地產市場上一直流傳著這樣一段話:“短期看金融、中期看土地、長期看人口”。這段話不僅適用于房地產市場,也在城市建設中得到印證,全國各地的落戶門檻降低,搶人大戰也上演的異常激烈。而房地產當中的分支——旅游地產也是如此,只不過相對于常住人口,旅游地產更看重流動人口。


1、大環境下的旅游地產


從最新文化和旅游部發布的2018年旅游市場統計數據中看出,我國去年實現旅游總收入5.97萬億元,同比增長10.5%。國際旅游收入1271億美元,比上年同期增長3%。除此之外,2018年我國出入境旅游人次同樣發展穩定,呈現雙增趨勢。


根據世界休閑組織預測:


(1)一個國家或地區人均GDP超過1000美元,大眾型觀光旅游需求將急劇膨脹;


(2)人均GDP達到2000美元,休閑需求極速增長,形成對休閑的多樣性需求和多樣化選擇;


(3)人均GDP達到3000美元,度假需求規模化產生。


而在2018年我國人均GDP已經達到9462美元,從旅游發展的規律看,我國正處在休閑度假旅游規模化快速發展的重要時期。


2、旅游地產投資總價越小越可規避風險


鑒于全球氣候變暖的現狀,避暑勝地正在成為旅游產業的“香餑餑”,大自然賜予的“天蒼蒼野茫茫”的美景讓游人趨之若鶩,但在這樣優美的自然環境中做地產投資真的值得嗎?旅游地產又該何去何從?


總體來說旅游地產投資應該注意以下三點:


(1)成本不宜過高: 值得注意的是,但凡是投資,一定以最低的成本,撬動最高的利益回報。我們看到不管去哪個城市旅游,基本上兩室一廳的房子就能滿足獨自旅行、情侶旅行,或者是全家旅行五人的居住需求。


2)規劃要能玩起來:旅游的極目的是心情舒暢。旅游地產切忌“一錘子買賣”,有房子沒規劃,后期“玩”不只有規模足夠大,玩的項目足夠多,能讓更多人為此買單,才能在整體開發中立于不敗之地。


(3)投資看向未來:三亞的房價十年間從2000元/㎡一路飆升至60000元/㎡;這幾年的北京大七環的通車、“京津冀一體化”、豐寧機場的籌建、2018年在豐寧召開旅發大會、四季旅游規劃等 “政策利好”都可以納入考慮依據。不過投資者依舊要理性投資,以高姿態向前看,站在高處看未來。


3、那么旅游地產未來的商機到底在何處?


李也文旅認為:大眾旅游消費時代,以文旅娛樂為代表的旅游商業地產依然是旅游地產的寵兒;其次,隨著中國老齡化的不斷上升,康養地產也將成為必爭之地。再次,鄉村振興戰略的實行,鄉村休閑地產也將獲得極大的發展。


(1)旅游商業地產:早在很久之前就有敏銳的投資者意識到傳統的商業消費已經很難再吸引消費者,大眾在旅游消費的過程當中更加注重消費的場景化和娛樂性,因此如何將文化元素、娛樂元素、以及本身的消費性植入商業地產之中,利用商業地產的聚合性以商業為核心,以生態居住為支撐,以文化為主題,塑造其獨特的氣質。


(2)康養地產:隨著老年人口增多以及人們對健康問題的關注,以原生態的生態環境為基礎、以健康養生、休閑旅游為發展核心,重點建設養生養老、休閑旅游、生態種植等健康產業應運而生。未來的康養地產不僅要具備良好的生活環境和文化環境,還要包含健全的醫療系統。


(3)鄉村休閑地產:鄉村振興戰略的提升,讓更多投資者意識到鄉村度假和旅游是新時代發展的一片藍海,鄉村休閑地產將承載當地的文化特色、地域生活可以讓更多的旅游者在此尋覓小時的鄉愁。



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創新休閑農業和鄉村旅游規劃

創新休閑農業和鄉村旅游規劃[也說旅游]

2019/07/31

作為一個以農業為基礎的融生產、生活、生態于一體的新型產業,休閑農業創新發展顯得尤為重要。要想與眾不同,一個休閑農業和鄉村旅游規劃項目就要圍繞功能布局、主題定位、產業發展、體驗產品、資源整合、生態環境等規劃方面進行不斷創新。怎樣創新才能實現盈利并持續發展呢?1、功能布局創新所謂麻雀雖小,五臟俱全。即使再小的休閑農業和鄉村旅游規劃景點,也包括了管理、生產、加工、營銷、景觀設置、配套設施等多方面的建設。況且區位交通、氣候條件、生態環境、產品內容等等都是與休閑農業和鄉村旅游規劃項目成敗息息相關的,事先必須有一個清晰的思路,在休閑農業和鄉村旅游規劃項目的市場定位、功能分區、項目設置、開發原則與時序、經費預算、效益分析等方面做好規劃設計。有了科學而適當超前的規劃,事情也就成功了一半,以后的建設也能事半功倍。在外部布局上,要選擇區位交通條件便利的地方,能與周邊同類項目及景區景點構成互補性,能與整個區域發展形成互動,這樣能夠獲得較為廣泛的客源。在內部布局上,要將生產區、觀賞區、加工區、休閑區等有機合理搭配,尤其是景觀設計和游憩設施,要充分考慮游客的感受和舒適性,盡量做到移步換景,不走回頭路,累了有地方可以暫停休息。如游憩設施類,要盡量就地取材,在形式上進行創意運用。或石凳、或竹椅、或木條橫座等等,各種材料和形態都可以利用。2、主題定位創新無論是人、或者事物、或者產品,有個性才能吸引眼球,讓人過目不忘。鮮明、突出的個性和主題就是休閑農業和鄉村旅游項目獨一無二的靚麗名片。休閑農業和鄉村旅游項目的個性往往與休閑農業和鄉村旅游項目經營者的風格、追求和修為有關。主題也同樣重要,主題要能夠突出休閑農業和鄉村旅游項目的最有特色的部分,最好在休閑農業和鄉村旅游項目名稱上就能有所體現。是以產業為主,還是側重休閑活動、是做親子教育、還是做民宿,要讓人一目了然。鮮明的主題特色有助于顧客根據自己的喜好,能有針對性地做出精準的選擇;而不是聽到某某休閑農業和鄉村旅游項目時不知所聞。3、產業發展創新休閑農業和鄉村旅游項目的基礎是農業種養殖產業,這也是休閑農業和鄉村旅游項目能夠持續經營下去的根本。無農不強,無旅難富。脫離了農業,就成了“休而不農”,名不副實。開發多元化的新、奇、特農產品是休閑農業和鄉村旅游項目經營的核心競爭力。要精心選擇有特色、有市場前景的種養殖產品,做出休閑農業和鄉村旅游項目自身的品牌,達到“人無我有,人有我新”的效果。休閑農業和鄉村旅游項目很容易陷入假日經濟的泥潭,淡季無游客,旺季無招待。休閑農業和鄉村旅游項目產品的精深加工顯得尤為重要,要將生鮮產品向干貨制作、開發功能飲品、提煉美容保健品、休閑旅游商品等方向發展,延長產業鏈,同時通過不同時節的體驗活動與營銷推廣解決淡季無事可做的問題,提高經營效益。4、體驗產品創新休閑農業和鄉村旅游項目有創意的產品,才會具有恒久的生命力,能帶給游客以心靈的共鳴和別樣的感受,強化游客的粘性。無論是產品、包裝,還是景觀小品,都要注入創意的思維。休閑農業和鄉村旅游項目可適當結合時尚元素,讓游客有耳目一新,眼前一亮的效果。時尚元素則很切合年輕人的胃口。5、資源整合創新休閑農業可用的資源很多,舉凡自然資源、農業資源、鄉土文化、鄉村建筑、民間技藝、民俗節慶、傳統手工等等,只要善加利用,都是難得的寶貴素材。只要運用得當,加入一定的創意改造,能夠起到意想不到的效果。(1)休閑農業和鄉村旅游項目的設置首先要根據園區的資源條件和功能定位,來進行農產品和農業景觀資源以及鄉村文化資源等的設計項目。要突顯地區特色或旅游吸引力,提供豐富多彩的鄉土性旅游項目,以吸引差異化客源,確定核心競爭力。(2)要充分挖掘當地文化資源,將文化融合灌輸到具體項目中去,項目的設計要與農村教育相結合,增加休閑農業和鄉村旅游項目休閑旅游的科技含量;與厚重獨特的鄉土文化相結合;與差異化的地脈和人脈相結合。(3)休閑農業和鄉村旅游項目要滿足旅游者回歸自然、逃避城市、休閑放松等的需求。除了要著重突出農業和休閑功能外,更要兼顧趣味性濃、參與性強、體驗性足,體現“農”味和“野”味,以多樣的形式滿足不同消費層次游客的需要。同時還要根據每個時期園區的不同主題活動或利用各種節日、盛事來進行節慶活動的策劃,展現地方民俗風采。6、旅游設施創新人們在休閑農業和鄉村旅游項目體驗活動的開展必然會涉及到道路、停車場、餐廳、賓館等服務設施的建設和指示牌、垃圾箱等環境景觀的設計,景觀設計要結合實際,要求與環境共生,體現生態和自然原理。它們的風格、尺度、輪廓、色彩等都要與休閑農業和鄉村旅游項目的草木、河湖、山體等自然環境結合得貼切、完美。例如,休閑農業和鄉村旅游項目內道路應根據自然地勢設計;休閑農業和鄉村旅游項目建筑最好采用鄉村民居的形式;餐飲設施可以是與環境相協調的野外型、家庭旅館型,或將餐飲與觀光溫室結合的溫室餐廳;住宿設施如漁家客棧、農家旅店應安置在相對安靜的區域,有怡人的景致,與娛樂區有一定距離;又如,生態停車場的建設,可在車場地表鋪設生態植草磚,以大型樹木作為綠化骨干,采用植物搭起隔離帶,可以解決酷暑季節旅游車輛的遮蔭和凈化汽車尾氣的問題 。

田園綜合體規劃的要點

田園綜合體規劃的要點[也說旅游]

2019/07/30

田園綜合體是什么?簡單來說就是集現代農業、休閑旅游、田園社區為一體的特色小鎮和鄉村綜合發展模式,同時也是在城鄉一體化格局下,順應農村供給側結構改革、新型產業發展,結合農村產權制度改革,實現中國鄉村現代化、新型城鎮化、社會經濟全面發展的一種可持續性模式。田園綜合體的核心為“田園”,“田”代表農業(即產業概念);“園”代表景觀圍合空間(即社區概念)。在田園綜合體規劃中特別強調旅游功能與產業的融合,以現代農業的建設為旅游發展提供空間,讓旅游特色引流功能反哺農業經濟發展。鄉村振興下的田園綜合體規劃具體實施要堅持六步走戰略:第一:必須以規劃先行,充分挖掘田園綜合體內各類資源;第二:依托基本形態,創新引爆產品,融合旅游六要素提升田園綜合體的綜合實力與影響力;第三:加強景觀規劃,塑造“鄉愁”情景,讓游客產生共鳴;第四:完善基礎設施,提升服務水平。為游客帶來更好的體驗,從而帶動游客多次消費;第五:融合市場化機制,強化營銷重要性。第六:打造完整的產業鏈,要以企業為主體,政府引導,農村集體為主載,游客參與,培育基地本身基礎型主導型產業。在鄉村振興戰略指導下田園綜合體規劃要遵循:1、守住生態防線是田園綜合體規劃設計的根本立足點。選址基地應以田園的環境空間為基礎,在保護好現有的田園生態基礎上,利用鄉土人情、自然風光、地貌特征,對農村生產資源進行延伸利用。2、傳承文化、特色創新。將傳統地方特色文化與現代審美趣味相結合,融入當地特色文化魅力,使田園綜合體更具長久吸引力。3、因地制宜突出基地特色。根據基地自身狀況,深度挖掘其內在的文化、風土人情、自然條件等,通過差異化打造特色田園。4、堅持以人為本。田園綜合體主要消費群體為城市人群,應當充分考慮基地周邊城市人群的旅游喜好,收支占比等,同時也要考慮外部空間通達度,為后期多種產業的完善發展(農業、旅游業、餐飲業等),提供便利條件。在這樣的戰略指導和策劃原則上,有一些做的比較成的田園綜合體規劃案例,本文以保山市隆陽區、浙江紹興花香漓渚和廣西南寧美麗南方為例。1、云南保山隆陽區保山市隆陽區推進的萬畝生態觀光農業園,引領傳統農業向生態觀光和休閑農業轉型,形成色彩繽紛、四季有景的農業觀光畫卷,打造集觀光、休閑、娛樂、傳統、文化展示于一體的生態觀光農業園。2、浙江紹興 “花香漓渚”花香漓渚以農業綜合開發為平臺,通過花木檔次升級、引進相對優質的農文旅項目,以此彌補現有花木產業集群發展的相對滯后、土地資源要素缺失以及農村經濟落后帶來的發展短板。3、廣西南寧 “美麗南方”美麗南方田園綜合體規劃以地方豐富的農業資源、產業基礎、特色村落、傳統文化為依托,以農業綜合開發項目為抓手,完善生產、產業、經營、生態、服務和運行六大功能體系,實現三產融合、農文旅三位一體及生產生活生態“三步同生”。美麗南方田園綜合體整體規劃布局為將實現“一軸兩翼三帶八區”的總體布局結構。

基于旅游規劃視角下的田園綜合體

基于旅游規劃視角下的田園綜合體[也說旅游]

2019/07/29

田園綜合體是順應區域城鎮化和農業供給側結構改革的一大創新,是以促進農業產業化、生態文明與實現鄉村振興的重要途徑。田園綜合體相比國家農業公園、共享農莊、特色小鎮、美麗鄉村等概念,由于創新的發展模式和巨大的發展潛力而備受關注。田園綜合體是一個全新的概念,表現形式多樣,特色各有不同,對目前全國內的田園綜合體項目進行分析,田園綜合體的發展核心是相同的,均是以農業資源為基礎,以地方特色為導向,以休閑娛樂、農耕民俗為補充,帶動整產業鏈全面發展。其中文化主題定位和運營創意是項目的核心靈魂。但目前田園綜合體也面臨著眾多復雜的問題,主要分為:1.盲目隨從性,部分田園綜合體項目位于偏遠地區,市場、資源、資金均不足以支撐;2.產業單一性,田園綜合體概念突出單一產業向產業鏈延伸的概念,但許多田園綜合體均是單一性;3.缺乏運營思維,田園綜合體是在挖掘和整合現有資源的基礎上,發揮最大效率,部分田園綜合體缺乏此類思維。從以上內容考慮,未來的田園綜合體必須是基于前期旅游規劃、策劃完善的綜合考慮,實現內容和資源、渠道的多元化發展。避免同質化競爭與發展后勁不足等現象。上海李也文旅規劃部負責人認為田園綜合體的規劃設計是要構建田園生態圈,以“一個大平臺,共建五大圈層”思路去進行開發設計。一個大平臺:田園綜合體項目并不是純粹的旅游項目,其包含著政府、企業、村民等多方利益,所以田園綜合體項目需要以政府為主導,牽頭組織平臺建設,設立管理機構,提供部分政策支持;從而吸引企業或者是個人的投資、管理、運營;最終達到村民參與、帶動就業、拉動內需等要求。五大圈層:1.打造以田園產業為核心的多元產業圈層。以各地優勢農業資源為基礎,協同發展第二、三產業,完善產業鏈,既強調產業圈層中對田園綜合體系特色的延伸,同時也強調多方聯動協作。2.以地方文化、民俗、資源為特色的基底沉淀圈層,基于項目地獨特的地勢、氣候、民俗、飲食等進行深度挖掘,從而為田園綜合體賦予內在靈魂,它既是非物質的精神體現,同時也是二三產業發展的物質表現。3.加強科普研發、觀光、教育等為主體的科研圈層,田園綜合體的本質還是建設鄉村,以實現“鄉村振興”為終極目標。引入多元科技基礎設施和高效科研教育機構是重構鄉村人群,引入人才的過程,打造集科研、實踐、生產、教育、體驗等于一體的科研教育體系,是有利于村鄉自身良性的循環。4.以多網融合為支撐,重構基地交通網絡圈層。具有持續活力的田園綜合體必然是交通便利的區域,利用各地區內現有的交通體系、重構更便利的未來交通,從而可以帶動人流、打造多元化物流網絡,既讓游客走進來,又將物品輸出去。5.以網絡平臺為媒介的網絡信息圈層。隨著大數據、云端的發展,現代科技可分析出現代人群的喜好需求,將信息網絡融入各功能之中,可為生產發展提供方向,同時也可大幅度提升田園產業多元化,達到提高田園生活質量的目的。     田園生態圈的構想是對田園綜合體理論的延伸,更是未來田園綜合體旅游規劃視角下的指導與延展。

田園綜合體開發模式探析

田園綜合體開發模式探析[也說旅游]

2019/07/26

2012年, 田園東方創始人兼CEO張誠發表了論文《田園綜合體模式研究》,并在無錫市惠山區陽山鎮落地實踐了第一個田園綜合體項目——田園東方。2016年9月中央農辦領導考察指導該項目時,對該模式給予高度認可。2017年,“田園綜合體”一詞被正式寫入中央一號文件, “支持有條件的鄉村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和受益,集循環農業、創意農業、農事體驗于一體的田園綜合體,通過農業綜合開發、農村綜合改革轉移支付等渠道開展試點示范”。田園綜合體成為上至國家、下至農民百姓關注的焦點,成為社會熱詞。近年來,田園綜合體的發展廣受關注,政府出臺相關政策,社會資本投資熱情高漲,那么田園綜合體怎么做?什么樣的田園綜合體開發模式才是正確的發展路徑。本文從案例出發,總結市場上較為典型的案例,以此探討田園綜合體開發模式。一、 特色產業帶動模式這種模式是基于產業特色,對當地的特色產業要求較高。以產業為主導,以農業為基礎,從農產品生產、加工、銷售、經營、開發等環節入手,打造“農業+”模式,拓展產業鏈條,形成一二三產融合發展的特色產業模式。比如河北省遷西縣花鄉果巷,以特色水果產業為基礎,以油用牡丹、獼猴桃、小雜糧產業為特色,堅持以農為本、突出田園特色、發展現代農業,建設成特色鮮明、宜居宜業、惠及各方的國家級田園綜合體。二、 民俗風情旅游模式以鄉村特有的古建風情、民俗風情為吸引物,開發旅游。充分突出鄉土文化和民俗文化特色,開展民俗風情活動、民間歌舞等,增加鄉村旅游的文化性和民俗性。主要類型有鄉土文化型、民俗文化型、民族文化型。三、 景觀休閑體驗模式以田園東方為例,依托于鄉村生態景觀,打造集現代農業、休閑旅游、田園社區等一體的世外桃源般的休閑體驗地。該類模式以良好的生態為基礎,且距離城區較近,交通便捷,為游客提供一處生態觀光、休閑度假的好去處。四、 教育科普研學旅游該類模式主要內容包括生態科普教育基地、農業博覽園等。將農業、旅游、科普教育融為一體,打造成集鄉村休閑娛樂、科普教育、果蔬加工種植等于一體的田園綜合體,打造成為生態教育、研學旅游、科普教育基地。五、 鄉村田園養老度假以農業休閑為主體,一種集田園生態休閑、鄉村健康餐飲養生、農耕勞作體驗、鄉村社區生活于一體的田園康養模式。比如多利農莊——農莊以突出“市民農莊”、“鄉村創客”、“造夢樂園”主題,打造集農業休閑康養于一體、生產生活生態相融合的都市有機農業小鎮,形成產村相融、三產互動、城鄉統籌的綜合示范效應,打造集農業休閑康養于一體的國際鄉村旅游度假目的地。李也文旅認為:田園綜合體的開發模式很多,需根據地方特色找到適合的發展路徑。但無論哪種模式都必須要了解,田園綜合體是以農村、農民為基礎,鄉村才是田園綜合體成功的關鍵。以鄉村為基礎,為農民謀福利,促進鄉村基礎設施建設,實現田園和鄉村的融合發展。

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